임대료 인상 상한, 이렇게 계산됩니다
상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 차임(월세)·보증금의 증액 상한을 5%로 정하고 있어요(시행령 제4조). 계약 갱신 등으로 임대료를 올릴 때 이 한도를 넘지 못합니다.
인상 후 금액 = 현재 금액 × (1 + 인상률)인상률 상한 = 5% · 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
계산 자체는 간단해요. 현재 월세와 보증금에 각각 최대 5%를 곱한 만큼이 인상 한도입니다. 월세 150만원이면 5%인 7만 5천원까지, 보증금 2,000만원이면 100만원까지 올릴 수 있어요. 이 계산기는 그 최대치를 자동으로 보여줍니다.
이렇게 계산하세요
- 현재 계약 중인 월세와 보증금을 입력합니다.
- 상가임대차보호법 기준 최대 5% 이내로 인상률을 입력합니다.
- '인상 상한 계산하기'를 누르면 최대 인상액과 인상 후 월세·보증금이 나옵니다.
5% 상한이 적용 안 되는 경우가 있어요. 이 5% 상한은 환산보증금이 지역별 상한액 이하인 임대차에만 적용됩니다. 환산보증금이 아래 표의 지역 상한을 넘으면 5% 규정(제11조)이 아니라 제10조의2가 적용돼 5% 한도가 없습니다. 다만 계약갱신요구권(10년)은 초과해도 보호됩니다.
지역별 환산보증금 상한 (2026년 기준)
| 지역 | 환산보증금 상한 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역·부산광역시 | 6억 9,000만원 |
| 광역시(부산·과밀억제권역 제외) 등 | 5억 4,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만원 |
환산보증금 계산 예시
| 조건 | 환산보증금 | 5% 상한 적용 |
|---|---|---|
| 보증금 2,000만 · 월세 150만 (서울) | 2,000만 + 1억 5,000만 = 1억 7,000만 | 적용 (9억 이하) |
| 보증금 1억 · 월세 900만 (서울) | 1억 + 9억 = 10억 | 미적용 (9억 초과) |
계산 팁: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이에요. 우리 가게 월세에 100을 곱하고 보증금을 더한 뒤, 위 표의 우리 지역 상한과 비교해 보세요. 상한 이하이면 5% 인상 상한의 보호를 받습니다.
실무 예시 — 숫자로 따라가 볼게요
서울 · 월세 150만 · 보증금 2,000만
환산보증금 = 2,000만 + (150만 × 100) = 1억 7,000만 → 서울 9억 이하 → 5% 상한 적용
월세 최대 인상 = 150만 × 5% = 7만 5천원 → 인상 후 최대 157만 5천원
보증금 최대 인상 = 2,000만 × 5% = 100만원 → 인상 후 최대 2,100만원
월세 최대 인상 = 150만 × 5% = 7만 5천원 → 인상 후 최대 157만 5천원
보증금 최대 인상 = 2,000만 × 5% = 100만원 → 인상 후 최대 2,100만원
5% 초과 요구를 받았다면
건물주가 "10% 올려달라"고 해도, 환산보증금 이하 임대차라면 5% 초과분은 거절 가능합니다.
→ 5% 이내만 수용하겠다는 의사를 내용증명으로 서면 통지
→ 협의가 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회(무료)에 조정 신청
→ 5% 이내만 수용하겠다는 의사를 내용증명으로 서면 통지
→ 협의가 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회(무료)에 조정 신청
핵심은 우리 계약이 5% 상한 적용 대상인지부터 확인하는 거예요. 환산보증금이 지역 상한 이하면 5% 방패가 있고, 초과하면 그 방패는 없지만 갱신요구권(10년)은 여전히 남아 있습니다.
자주 묻는 질문
임대료를 5%보다 많이 올려달라는데 거절할 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 따라 증액청구 당시 월세·보증금의 5%를 초과하는 증액은 청구할 수 없습니다. 5%를 넘는 요구는 거절할 수 있어요. 단, 이 상한은 환산보증금이 지역 상한 이하인 임대차에 적용되니 우리 계약이 해당하는지 먼저 확인하세요.
5% 인상은 매년 할 수 있나요?
증액청구는 계약 또는 약정한 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. 최소 1년이 지나야 다시 청구할 수 있고, 그때도 상한은 5%입니다. 갱신 시점마다 한 번씩 5% 이내에서 조정된다고 보면 됩니다.
환산보증금이 뭐고, 초과하면 어떻게 되나요?
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이에요. 보증금 2,000만·월세 150만이면 1억 7,000만이죠. 이 값이 지역 상한(2026년 서울 9억, 과밀억제권역·부산 6.9억, 광역시 등 5.4억, 그 밖 3.7억)을 넘으면 5% 증액 상한이 적용되지 않습니다. 단 계약갱신요구권(10년)은 초과해도 보호됩니다.
계약갱신요구권은 몇 년까지 보장되나요?
최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있어요. 이 권리는 환산보증금이 지역 상한을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 임대인은 임차료 연체·무단 전대 등 법정 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다.
5%를 초과하는 인상을 요구받으면 어떻게 대응하나요?
먼저 우리 계약이 5% 상한 대상(환산보증금 이하)인지 확인하세요. 대상이면 5% 이내만 수용하겠다는 의사를 내용증명 등 서면으로 남기는 게 안전합니다. 협의가 안 되면 시·도의 상가건물임대차분쟁조정위원회(무료)에 조정을 신청하고, 분쟁은 법률 전문가 상담을 함께 받으세요.