임대료 올려달라고 할 때 거절하는 법 — 계약갱신청구권과 5% 인상 상한선

계약 갱신 시점에 건물주가 임대료·보증금 인상을 요구하는 경우, 인상 폭은 상가건물 임대차보호법에 따라 상한이 정해져 있습니다. 계약갱신청구권, 인상률 5% 상한, 법 적용 대상 기준을 순서대로 정리했습니다.

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 요구하면, 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

표로 정리하면 다음과 같습니다.

항목	내용
갱신 요구 가능 기간	계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전
보장 기간	최초 계약 포함 최대 10년
임대인의 거절 가능 사유	임차인이 3기분 이상 차임 연체, 건물 철거·재건축 등 정당한 사유

임대료·보증금 인상 상한 5%

갱신 시 임대인이 요구할 수 있는 인상 폭은 직전 월세·보증금의 5% 이내로 법에 정해져 있습니다. 그 이상은 요구해도 임차인이 따를 의무가 없습니다.

• 월세 100만원인 경우 → 갱신 시 최대 105만원까지만 인상 가능
• 보증금도 동일하게 5% 기준이 적용됩니다
• 상가의 5% 상한은 전국 공통입니다(조례로 상한을 달리 정하는 제도는 주택 임대차에만 있음)

법 적용 대상 기준(환산보증금)

다만 5% 상한을 포함한 상가건물 임대차보호법의 보호가 모든 상가에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 적용 여부를 가르는 기준은 환산보증금입니다.

환산보증금이 지역별 기준 금액 이내이면 5% 상한을 포함한 상가건물 임대차보호법의 대부분 보호를 받습니다. 지역별 기준은 다음과 같습니다.

지역	환산보증금 기준(이내일 때 폭넓게 보호)
서울특별시	9억원
부산·과밀억제권역 등	6억 9천만원
광역시·세종·파주·화성 등	5억 4천만원
그 밖의 지역	3억 7천만원

표의 기준은 시행령 개정에 따라 바뀔 수 있어, 정확한 금액은 가게 주소 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

묵시적 갱신

계약 만료 시점에 임대인과 임차인 모두 별도의 통보 없이 지나가면 기존 조건 그대로 계약이 자동으로 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라 합니다.

인상 협의와 분쟁 해결 절차

갱신 요구나 인상률에 대한 이의 제기는 구두보다 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달해야 이후 분쟁에서 입증이 유리합니다. 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달해야 하며, 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

협의가 되지 않을 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·한국부동산원 등 운영)에 조정을 신청할 수 있습니다. 변호사 없이 적은 비용으로 진행할 수 있으나, 조정은 양측 합의로 성립하므로 상대가 거부하면 소송으로 진행해야 할 수 있습니다.

합의서에 서명하기 전에 주의하세요. 대법원은 5% 제한이 건물주가 증액을 '청구'하는 경우에 적용되고, 계약 종료 후 재계약하거나 당사자가 합의해 올린 경우에는 적용되지 않는다고 봤습니다(대법원 2013다80481). 5%를 넘는 인상에 동의해 버리면 나중에 초과분을 돌려받기 어려울 수 있으니, 갱신요구권을 행사하는 방식으로 협상하고 금액이 크면 서명 전에 전문가와 상담하세요(법무법인 이현 해설).

임대료 인상 거절 가능 여부

상황	거절 가능 여부
5% 초과 인상 요구	거절 가능 (5% 이내만 합법)
10년 미만 계약 갱신 거절	거절 가능 (정당 사유 없으면 갱신 의무)
3기분 이상 임대료 연체 후 퇴거 요구	거절 불가 (임차인 귀책 사유)
건물 철거·재건축 목적 퇴거 요구	계약 때 계획을 구체적으로 알렸거나 안전사고 우려·다른 법령에 따른 경우에만 정당 (요건을 못 갖추면 거절 가능)