상가 계약 만료 전 폐업, 위약금 · 권리금 · 보증금은 어떻게?

계약 만료 전에 가게를 정리해야 할 때 가장 먼저 알아야 할 것은, 만료 때와 중도 해지 때 무엇이 달라지는지입니다. 항목별로 나란히 비교하고, 비용을 줄이는 방법과 세금 기한까지 정리했습니다.

최신 정보 기준 · 2026년 9월 — 상가건물 임대차보호법·민법·부가가치세법 기준. 개별 계약은 계약서 조항과 전문가 상담으로 확인하세요.

계약 만료 vs 중도 해지 항목별 비교

항목	계약 만료 시	중도 해지 시
계약 종료	기간 만료로 끝남	중도 해지 특약이 없으면 임대인과 합의해야 끝남
위약금·손해	없음	계약서 위약금 조항, 또는 새 임차인이 들어올 때까지의 월세·관리비
중개보수	새 임차인 중개보수는 보통 임대인 부담	임차인이 부담하기로 합의하는 경우가 많음
보증금 반환	가게를 비워 주는 것과 동시에 반환	합의한 해지일 기준, 실제로는 새 임차인 잔금일에 맞추는 경우가 많음
권리금 회수 보호	종료 6개월 전부터 종료 때까지 법적 보호	보호 기간에 해당하지 않으면 법적 보호가 어려움

중도 해지 비용, 방식별 비교

방식	부담하는 돈	특징
계약서 위약금 조항대로	조항에 정한 금액(예: 남은 기간 월세의 일정 비율)	지나치게 크면 법원이 감액할 수 있음(민법 제398조)
임대인이 새 임차인을 구할 때까지	공실 기간 월세·관리비 + 중개보수	공실이 길어질수록 부담 증가
임차인이 새 임차인을 직접 주선	주선 전까지의 월세 + 합의한 중개보수	공실 기간이 짧아 부담이 가장 작음

예를 들어 월세 150만원인 가게가 만료 6개월 전에 나가려는데 새 임차인이 2개월 뒤에 들어온다고 가정하면, 임차인은 그 2개월 월세 300만원과 합의한 중개보수를 부담하는 선에서 정리되는 경우가 많습니다. 새 임차인을 주선했는데도 임대인이 정당한 이유 없이 거절한다면, 주선 내용과 거절 사실을 문자·내용증명으로 남겨 두세요.

보증금 돌려받는 시점 비교

상황	보증금 반환	할 일
합의 해지 + 새 임차인 입주	새 임차인 잔금일에 맞춰 반환되는 경우가 많음	해지 합의서에 반환일·공제 항목 명시
가게를 비웠는데 반환이 미뤄짐	반환 의무 발생 후에도 지연	내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령·소송
밀린 월세·원상복구비가 있음	보증금에서 공제 후 반환	원상복구 범위를 사진으로 기록

반환이 미뤄질 때의 절차는 상가 보증금 돌려받는 4단계에 정리했습니다.

권리금 회수, 보호 기간 안과 밖

구분	보호 기간 안(종료 6개월 전~종료)	보호 기간 밖(중도 해지 등)
임대인의 방해	금지, 방해하면 손해배상	법적 보호가 어려움
회수 방법	새 임차인 주선, 권리금 계약	임대인 협조를 받아 새 임차인과 권리금 계약을 시도

만료가 6개월 안으로 들어온다면 보호 기간을 활용할 수 있는지 먼저 따져 보세요. 권리금 회수 절차는 권리금 회수 방해 대응에서 볼 수 있습니다.

폐업할 때 세금 기한

할 일	기한	주의
사업자 폐업 신고	폐업 후 지체 없이(홈택스·세무서)	폐업일은 실제로 영업을 멈춘 날
부가세 확정신고·납부	폐업일이 속한 달의 말일부터 25일 이내	남은 재고·비품은 '폐업 시 잔존재화'로 과세될 수 있음
종합소득세	다음 해 5월	1월 1일부터 폐업일까지의 소득 신고

예를 들어 6월 15일에 폐업했다면 부가세 확정신고는 7월 25일까지입니다. 폐업 전에 받을 수 있는 지원(점포철거비 등)은 신청 시점이 정해져 있으니 폐업 지원 체크리스트를 먼저 확인하세요.