보증금은 임대차가 끝나면 건물주가 돌려줘야 하는 돈입니다. 반환이 미뤄질 때는 아래 4단계를 순서대로 밟으면 됩니다. 단계마다 끝났을 때 손에 남는 서류가 다음 단계의 근거가 됩니다.
- 1단계 → 반환 요구를 증명하는 내용증명
- 2단계 → 임차권등기(가게를 비워도 권리 유지)
- 3단계 → 지급명령 또는 판결(집행권원)
- 4단계 → 압류·추심으로 실제 회수
최신 정보 기준 · 2026년 9월 — 상가건물 임대차보호법 기준. 임차권등기명령 등 일부 보호는 환산보증금이 지역별 기준 이내인 상가에 적용되니 먼저 확인하세요.
1단계: 내용증명으로 반환을 요구하기
내용증명 자체에 강제력은 없지만, 언제 무엇을 요구했는지 우체국이 증명해 줘 이후 모든 절차의 출발점이 됩니다.
- 임대차 정보: 상호·주소, 계약 기간, 보증금·월세
- 계약 종료 사실: 만료일 또는 해지 통지일과 효력 발생일
- 반환 요구: 반환할 금액과 기한, 기한 안에 반환하지 않으면 법적 절차를 밟겠다는 뜻
- 받을 계좌: 임차인 명의 계좌번호
같은 내용 3부를 준비해 우체국에서 발송하면 1부는 건물주에게, 1부는 우체국에, 1부는 본인에게 남습니다. 인터넷우체국에서도 보낼 수 있습니다. 계약 종료 전이라면 갱신하지 않겠다는 뜻을 미리 알려 두는 것이 안전합니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 아무 통지도 하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있기 때문입니다.
2단계: 가게를 비우기 전에 임차권등기명령
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 세무서에서 확정일자를 받아 두면 경매 때 보증금을 먼저 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 그런데 보증금을 못 받은 채 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기면 이 권리를 잃을 수 있습니다.
3단계: 지급명령 또는 보증금반환소송
| 구분 | 지급명령 | 보증금반환소송 |
|---|---|---|
| 맞는 경우 | 건물주가 반환 의무 자체는 다투지 않을 때 | 공제액·원상복구 범위 등을 다툴 때 |
| 진행 | 서류 심사만으로 결정, 상대가 이의하면 소송으로 넘어감 | 변론을 거쳐 판결 |
| 비용 | 인지대가 소송의 10분의 1 | 인지대·송달료, 필요하면 변호사 비용 |
청구 금액이 3,000만원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 빨리 진행됩니다. 소장에는 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 소송까지 가기 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.
4단계: 강제집행으로 회수하기
지급명령이 확정되거나 판결을 받았는데도 돌려주지 않으면 건물주의 재산에 강제집행을 합니다.
| 방법 | 대상 |
|---|---|
| 채권 압류·추심 | 건물주가 다른 임차인에게 받는 월세, 예금 등 |
| 부동산 강제경매 | 임대 건물 등 건물주 소유 부동산 |
| 유체동산 압류 | 건물주 소유 동산 |
건물주의 재산 상태에 따라 회수에 시간이 걸리거나 일부만 회수될 수도 있습니다. 이 단계부터는 법무사·변호사의 도움을 받는 편이 안전합니다.
단계별로 손에 남는 것
| 단계 | 남는 것 | 다음에 쓰는 곳 |
|---|---|---|
| 1단계 | 내용증명(발송일 증명) | 임차권등기명령·소송의 종료·요구 증거 |
| 2단계 | 임차권등기가 된 등기사항증명서 | 가게를 비운 뒤에도 권리 유지 |
| 3단계 | 확정된 지급명령 또는 판결 | 강제집행 신청 |
| 4단계 | 압류·추심 결과 | 보증금 회수 |
혼자 진행하기 어렵다면 대한법률구조공단(☎132)에서 먼저 상담받으세요. 계약 만료 전에 나가야 하는 상황이라면 계약 만료 전 폐업 시 위약금·보증금을 먼저 보세요.