상가건물 임대차보호법은 상가를 빌려 장사하는 임차인이 일정 기간 안정적으로 영업을 이어가고, 그동안 쌓은 권리금을 회수할 기회를 보장받도록 마련된 법입니다. 계약 갱신 요구권, 임대료·보증금 인상 상한, 권리금 회수 기회 보호, 묵시적 갱신 조건 등이 이 법의 핵심 내용이에요. 2026년 현재 기준으로 각 조항이 어떻게 적용되는지 순서대로 정리했습니다. 최신 정보 기준 · 2026년 9월
계약 갱신 요구권, 10년을 보장받는 힘
장사를 막 시작한 초보 사장님부터 오랫동안 한자리에서 장사해온 베테랑 사장님까지, 가장 중요하게 알아야 할 권리가 바로 '계약 갱신 요구권'입니다. 쉽게 말해, 법으로 정해진 기간 동안은 마음 편히 장사할 수 있게 해주는 권리예요.
2018년 10월 16일 이후 체결된 계약이거나, 당시 5년이 지나지 않은 경우라면 상가건물 임대차보호법에 따라 최초 임대차 시작일로부터 총 10년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 만약 2020년 1월에 2년 계약으로 시작했다면, 2030년 1월까지는 가게를 비워달라는 말에 법적으로 거절할 수 있다는 뜻이죠.
언제까지 요구해야 할까요? 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 "계약 갱신해 주세요"라고 통보해야 합니다. 만약 이 시기를 놓치면 갱신 요구권은 사라지니 달력에 꼭 표시해두세요.
계약 갱신을 임대인이 거절할 수 있는 8가지 경우
물론 임대인도 무조건 계약을 갱신해야 하는 건 아니에요. 법으로 정해진 몇 가지 예외 사유가 있습니다. 이런 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있으니, 사장님도 미리 알아두시는 게 좋습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (3개월 연속이 아니라, 총 합계가 3개월치에 달하면 돼요)
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
월세·보증금 인상, 최대 5%를 넘을 수 없습니다
계약 갱신은 됐는데, 월세를 너무 많이 올려달라고 하면 어떻게 해야 할까요? 걱정 마세요. 상가 임대차보호법은 임차인 보호를 위해 월세와 보증금 인상률에도 제한을 두고 있습니다.
환산보증금이 지역 기준 이내인 상가라면, 갱신할 때 건물주가 청구할 수 있는 인상 폭은 기존 금액의 5% 이내입니다. 예를 들어 월세 200만 원, 보증금 5,000만 원이었다면, 월세는 최대 210만 원, 보증금은 최대 5,250만 원까지만 올릴 수 있다는 뜻이죠. 이 계산은 임대료 인상률 계산기를 활용하면 더 편리합니다.
만약 임대인이 5%를 초과해서 인상을 요구한다면, 사장님은 그 인상분을 거절할 수 있습니다. 법적으로 보호받는 권리이니 주눅 들지 마세요. 협의가 안 될 경우 법원에 '조정' 신청을 하는 방법도 있습니다.
묵시적 갱신, 통보 없이 지나갔을 때의 조건
만약 임대인도, 사장님도 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무런 말이 없이 지나가 버렸다면 어떻게 될까요? 이때는 법적으로 '묵시적 갱신'이 이루어진 것으로 봅니다.
- 기간: 전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보지만, 기간은 1년으로 봅니다.
- 해지: 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인(사장님)은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생해요. 하지만 임대인은 함부로 해지 통보를 할 수 없습니다.
권리금 회수 기회 보호
소상공인에게 권리금은 평생 모은 돈이나 다름없죠. 권리금은 장사가 잘 될수록 쌓이는 우리 가게의 무형 자산인데, 임대인이 계약 만료를 이유로 이를 가로채는 일이 예전엔 비일비재했어요. 하지만 지금은 상가 임대차보호법이 사장님의 권리금 회수 기회를 든든하게 보호해 줍니다.
권리금 회수 기회 보호는 계약 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 보장됩니다. 이 기간 동안 임차인(사장님)은 새로운 임차인을 주선할 수 있고, 임대인은 정당한 이유 없이 이를 방해해서는 안 돼요. 만약 임대인이 이를 방해하여 손해를 입었다면, 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
| 기간 | 보호 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약 만료 6개월 전 ~ 임대차 종료 시 | 새로운 임차인 주선 가능, 임대인의 방해 금지 | 임대인에게 신규 임차인 정보 제공 필수 |
| 손해 발생 시 | 임대인에게 손해배상 청구 가능 | 손해액 증빙이 중요 |
임대인이 권리금 회수 기회를 보호해주지 않아도 되는 경우 (예외 사유)
다음과 같은 경우에는 임대인이 권리금 회수 기회를 보호해줄 의무가 없습니다. 앞서 본 계약 갱신 거절 사유와 비슷한 부분이 많으니 같이 기억해두세요.
- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (단, 이 경우에도 계약 당시 재건축 계획 고지 등 정당한 사유가 있어야 합니다.)
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
상가 임대차보호법의 적용 범위
이 좋은 법이 모든 상가에 다 적용되는 건 아니에요. 지역별로 환산보증금 기준이 있습니다. 환산보증금이란 '보증금 + (월세 × 100)'을 말하는데, 이 금액이 지역별 기준 이하라면 법의 모든 보호를 받을 수 있습니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 (2026년 기준) |
|---|---|
| 서울 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역 (인천, 부산 등 일부 지역) | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시 (세종, 안산 등 일부 지역) | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 외 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
만약 우리 가게의 환산보증금이 이 기준을 초과하더라도 모든 보호를 못 받는 건 아닙니다. 계약 갱신 요구권(10년), 권리금 회수 기회 보호, 대항력은 환산보증금과 상관없이 적용됩니다. 반면 5% 인상 상한, 우선변제권, 최단 임대차 기간(1년)은 적용되지 않습니다. 기준을 넘는 상가는 건물주가 경제 사정 등을 이유로 인상을 청구할 수 있고, 다투면 법원이 적정 금액을 판단합니다.