예를 들어 5년째 분식집을 운영한 임차인이 가게를 정리하려고 새 임차인을 구해 권리금 3천만원에 합의했는데, 건물주가 "다시 생각해 보겠다"며 새 임차인과의 계약을 계속 미룬다고 가정해 보겠습니다. 이 가정을 따라 법이 보호하는 범위, 건물주가 해서는 안 되는 행동, 보호받지 못하는 경우, 손해배상 청구 방법을 확인합니다.
상황: 상가임대차법의 '권리금 회수기회 보호'
권리금은 영업시설·단골·입지·노하우 같은 무형의 가치에 대한 대가로, 새로 들어올 임차인에게 받는 돈입니다. 건물주에게 권리금 자체를 달라고 할 수는 없습니다. 대신 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 건물주가 이 거래를 부당하게 방해하지 못하게 하고, 방해로 손해가 나면 배상하도록 정하고 있습니다.
확인: 건물주가 해서는 안 되는 네 가지
| 금지 행위 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 직접 요구·수수 | 건물주가 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위 |
| 권리금 지급 방해 | 새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위 |
| 현저히 고액의 차임·보증금 요구 | 주변 시세 등에 비춰 지나치게 높은 월세·보증금 요구 |
| 정당한 사유 없는 계약 거절 | 그 밖에 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절 |
대법원은 건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 미리 분명히 밝혔다면, 임차인이 새 임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 본 적이 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226). 가정한 사례처럼 건물주가 계약을 미룬다면, 미루는 이유와 요구 조건을 문자나 내용증명으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
확인: 보호받지 못하는 경우
- 임차인이 3기분에 이르는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 갱신 거절 사유가 있는 경우
- 새 임차인이 보증금·월세를 낼 능력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우
- 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우
- 건물주가 고른 새 임차인과 계약하고, 그 새 임차인이 권리금을 지급한 경우
결과: 권리금을 못 받게 됐다면 손해배상
건물주의 방해로 권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 청구권은 임대차 종료일로부터 3년이 지나면 소멸합니다.
- 새 임차인과의 권리금 계약서 또는 합의 내용
- 건물주의 거절·지연 문자, 내용증명
- 새 임차인의 계약 의사와 자력(사업계획, 자금) 자료
- 시설 투자 내역과 매출 자료(권리금 산정 근거)
시점별로 해 둘 일
| 시점 | 해 둘 일 |
|---|---|
| 계약 만료 6개월 전 | 보호 기간 시작. 새 임차인 물색, 건물주에게 주선 의사를 서면으로 알림 |
| 새 임차인과 권리금 합의 | 권리금 계약서 작성, 새 임차인의 계약 의사·자력 자료 확보 |
| 건물주가 계약을 미룰 때 | 이유와 요구 조건을 문자·내용증명으로 기록 |
| 계약 종료 후 | 종료일로부터 3년 안에 손해배상 청구 |
권리금 규모는 권리금 계산기로 가늠해 볼 수 있습니다. 계약 갱신과 기간 문제는 상가 임대차 계약갱신요구권, 중도 해지는 계약 만료 전 폐업 시 위약금·보증금에서 다룹니다.