몇 년 고생해서 키운 가게, 이제 좀 넘기고 권리금 받아 정리하려는데… 건물주가 새로 들어올 사람과의 계약을 자꾸 미루거나, 갑자기 월세를 확 올려서 협상을 깨버리는 경우가 있습니다. "이거 그냥 내 돈 날리는 거 아닌가" 싶어 가슴이 철렁하셨던 분들 계시죠? 그런데 이럴 때 법이 사장님 편이라는 사실, 의외로 모르고 그냥 포기하는 분들이 많습니다. 수천만 원이 걸린 문제예요.
'권리금 회수기회 보호', 이게 뭐냐면요
권리금이라는 게 결국 그동안 쌓아온 영업시설, 단골손님, 가게 위치, 노하우 같은 '눈에 안 보이는 자산'의 값이잖아요. 이 돈은 새로 들어올 임차인한테 받는 거지, 건물주한테 직접 달라고 할 순 없습니다.
다만 법은 건물주가 이 거래 자체를 부당하게 훼방 놓는 것은 막아놨어요. 사장님이 새 임차인 구해서 권리금 받고 나가려는 길을, 건물주가 막아서면 안 된다는 거죠.
건물주가 하면 안 되는 행동 4가지
그럼 구체적으로 어떤 행동이 '방해'에 해당할까요? 법에서 정해놓은 금지 행위가 크게 네 가지예요. 하나라도 겪으셨다면 그냥 넘어가지 마세요.
| 금지 행위 | 설명 |
|---|---|
| 직접 권리금 요구·수수 | 건물주가 신규임차인에게 권리금을 직접 받는 행위 |
| 권리금 지급 방해 | 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금 주지 못하게 막기 |
| 현저히 고액의 차임 요구 | 시세보다 과도하게 높은 월세·보증금 요구 |
| 계약 체결 거절 | 정당한 이유 없이 신규임차인과 계약 자체를 거절 |
단, 이런 경우엔 보호 못 받아요
법이 무조건 임차인 편만 들어주는 건 아니에요. 사장님 쪽에 문제가 있으면 보호를 못 받을 수도 있습니다. 아래 경우는 특히 조심하셔야 해요.
- 임차인이 임대료를 3기분(누적 총액 기준) 이상 연체한 경우
- 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
- 건물주가 직접 고른 신규임차인이 이미 권리금을 지급한 경우
못 받았다면, 손해배상은 이렇게
건물주가 방해해서 결국 권리금을 못 받으셨다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 받을 수 있는 금액에 한도가 있어요. 새 임차인이 주기로 했던 권리금과 임대차 끝날 당시의 권리금, 이 둘 중 더 낮은 금액까지만 인정됩니다.
증거는 미리미리 모아두세요
막상 소송 들어가면 결국 증거 싸움이에요. 분쟁이 터진 뒤에 부랴부랴 모으려면 늦습니다. 평소에 아래 자료들을 챙겨두면 나중에 큰 힘이 돼요.
- 권리금 계약서 또는 지급 관련 합의 내용
- 건물주의 계약 거절 통보 문자·내용증명
- 신규임차인의 사업계획서, 계약 의사 증빙
- 영업시설 투자 내역, 매출 자료 등 권리금 산정 근거
한 줄로 정리하면
- 임대차 끝나기 6개월 전부터 종료까지, 건물주 방해는 손해배상 대상
- 월세 누적 연체가 3기분 이상이면 보호에서 빠질 수 있으니 주의
- 손해배상 소송은 임대차 종료일로부터 3년 안에 꼭 제기
- 거절 통보 문자, 사업계획서 같은 증거를 미리 확보해야 이길 가능성이 높아져요
권리금 분쟁은 혼자 끙끙 앓다 시기를 놓치면 손쓸 수 없게 되는 경우가 많아요. 지금 비슷한 상황을 겪고 계시다면, 건물주와 오간 문자 한 통이라도 오늘부터 차곡차곡 모아두세요. 그리고 애매하다 싶으면 망설이지 말고 전문가 상담부터 받아보시길 권합니다. 빨리 움직일수록 지킬 수 있는 돈이 커집니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 권리금은 건물주한테 직접 달라고 할 수 있나요?
아니에요. 권리금은 새로 들어오는 임차인에게 받는 돈이지 건물주에게 직접 청구할 수 있는 게 아닙니다. 다만 건물주가 그 거래를 부당하게 방해하면, 그때는 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있어요. 방향을 헷갈리면 시작부터 꼬이니 이 구분만큼은 확실히 잡아두세요.
Q. 보호받는 기간이 따로 정해져 있나요?
네. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지가 권리금 회수기회가 보호되는 기간이에요. 이 안에서 건물주가 새 임차인과의 계약을 방해하면 책임을 지게 됩니다. 그래서 가게를 넘길 마음이 있다면 만료 6개월 전부터는 새 임차인을 미리 알아보는 게 좋아요.
Q. 건물주가 "내가 직접 장사할 거다"라며 거절해도 되나요?
그 말 한마디로 무조건 거절이 정당해지는 건 아닙니다. 실제로 건물주가 직접 사용하겠다며 새 임차인과의 계약을 거절한 경우도 권리금 회수 방해로 인정된 사례가 있어요. 건물주 말만 믿고 그냥 단념하지 마시고, 상황을 기록으로 남겨두세요.
Q. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
새 임차인이 주기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금, 이 둘 중 더 낮은 금액까지가 한도예요. 그리고 임대차 종료일로부터 3년 안에 소송을 걸지 않으면 청구권 자체가 없어지니, 시간 끌지 마시고 빨리 움직이는 게 핵심입니다.
Q. 이런 경우엔 보호를 못 받을 수도 있다던데요?
맞아요. 임차인이 차임을 3기분 이상(누적 총액 기준) 연체했거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우 등은 보호에서 빠질 수 있습니다. 특히 밀린 월세는 연달아가 아니라 띄엄띄엄 밀린 것도 누적으로 셈하니, "한참 전 일인데" 하고 방심하면 발목 잡힙니다.